価格の判断

 

ここから少し具体的な内容になりますが、「良い中古マンション」を「１円でも安く」購入するには、物件の価格が適正であるか「価格の判断」が必要になります。
最近までは「言い値が売り値」というのが当然のごとくまかり通ってきたのが中古マンションの実情です。
そうなると、物件の価格が適正かどうか判断しづらい、できない買い主さんがほとんどでした。
この状況を打開する方法が次の２点です。
価格の判断の参考にしてください。

◆実勢価格公開
実勢価格公開とは、２００６年秋からスタートしたシステムで、「不動産流通機構」という、全国の不動産業者の組織が中古マンションや住宅の実勢価格をインターネットで無料公開しているものです。
実勢価格を公表するエリアは東日本、中部圏、近畿圏、西日本の４地域に分かれます。
エリアごとの不動産流通機構（計４機構）が持つ共通のホームページ「レインズマーケットリサーチ」において行われています。
ホームページで地域、建物の種類、築年数、間取りなどの諸条件を入力すると、該当する物件の面積と売買価格が一件ずつグラフに表示されます。

◆市場価格
市場価格とはいわゆる相場というやつで、実際に売買されている価格です。
自分が購入したいと思う希望の物件に近い中古マンションを探します。
そして見つかったら、物件の価格と自分の希望に見合うかを判断し、実勢価格とも比較しましょう。
同じ価格でも、立地（都心部と郊外）、築年数（５年と１０年など）、間取りなどで、物件そのものの構成が大きく変わります。
また、市場価格を知ることにより価格の判断をして、自分の中古マンションの購入資金はどのくらい必要なのか、いくら調達すればいいのかのメドがたちます。

購入予算

 

中古マンションを手に入れるには「購入予算」が決まらなければ、目標とする中古マンションも決まりませんよね。
目的の中古マンションの価格だけを用意すれば良いということにはなりません。
購入後は維持費や修繕費、それに駐車場代なども見越した予算を算出しておく必要があります。
購入後に返済でアップアップにならないように綿密な購入計画を立てることが失敗しない中古マンション選びの基本ともいえるでしょう。

計算方法として、「借りる額÷１００万円×購入資金係数」という式があります。
購入資金係数とは、住宅情報誌などの巻頭や巻末にでてくるローン金利の早見表の金額です。
これは、１００万円借りたときの月々の返済額を示しています。
本来の使い方とは逆の使い方になりますが、比較的簡単に計算できます。

しかし、もっと簡単な方法があります。
中古マンションの購入予算の計算も融資を受けようとする金融機関にお願いしてしまうのです。
金融機関は意外といろんなことをしてくれるものです。
自分の収入と月々の返済可能額、ボーナス時の返済可能額を伝えれば、自分が一体いくらの中古マンションを購入できるのかがすぐにわかります。

資金を借りるのは自分ですが、金融機関にしてみればお客様ですので様々なニーズに答えてくれるのです。
お客様ですから遠慮は要りません。
なんでも聞いてみる、お願いしてみる価値は十分にあります。
購入予算が決まれば、中古マンションの探しやすさは格段にアップしますので、是非とも先に購入予算の決定をお勧めいたします。

中古マンションを購入するタイミング

 

中古マンションの購入は経済面で大きく影響する一大プロジェクトです。
このため、購入するタイミングは非常に重要となります。
あわてず、あせらず、以下の点に注意して慎重に検討しましょう。

中古マンションの購入にあたり、現在の収入が引き続き安定したものでなければ、月々の返済は厳しくなってしまいます。
また、住宅ローンの審査においては、現在就職している会社に３年以上勤めていることが審査の条件となっている場合もあります。
貯蓄については多ければ多いほどいいのは当たり前ですが、購入価格の５?６％はあらかじめ用意がないと諸費用を払うことができません。
しかし、これは現在、頭金０円で購入可能な物件や諸費用込みで組ませてくれる住宅ローンもありますので、検討の価値はあります。

また、中古マンションを購入するタイミングとして最も気になるのが「金利」です。
金利には固定金利と変動金利、固定変動併用金利の３種類があります。
固定金利は文字通り一定の金利でローンを返済していきます。
金利期間中は毎月同じ返済額ですので、計画的な返済とライフプランがたてられるのが利点です。

これに対し、変動金利は金利の変動により返済額に変化が表れるため注意が必要です。
ただし、比較的安心な固定金利よりも、現在の金利の設定では変動金利の方が低金利ですのでトータルの支払額を抑えることができます。

最後の固定変動併用金利ですが、この金利は、二者のいいとこ取りといっていいでしょう。
実際は住宅ローンの全額を固定金利と変動金利とに分けて返済します。
大部分が固定金利で残りを変動金利にするというパターンが最もポピュラーなようです。

金利については誰にも予測できない流動的な要素がありますから、融資を受ける金融機関でも将来の金利については語ってくれません。
どのタイミングで購入に踏み切るかは、中古マンションを購入する人次第なのです。